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北京买房:理清思路,购房建议495

作者: 时间: 2022-06-16 19:56 点击: 146次

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

我在宋家庄有一个2003年的95平米经济适用房,已转商。在呼家楼一个60平米的1986年的老房。想卖掉一个,我不知道这两个保值差别大吗?虽然呼家楼位置好一点,但是宋家庄面积大。

我打算换一个800万的房子,孩子目前五年级,成绩不错。目前有几个选择,东大桥附近核桃园小区,可以上80中。芍药居北里。东四朝阳门找一个东城小两居。魏公村附近小两居!从升值角度哪里好啊?

A:

1、差别不会太大,中等吧,时间短无所谓,长了就看出来了。近十多年差距在20%左右吧,分摊到每年没多少,积少才成多呢。以后有可能逆转,看发展吧,难度比较大。

2、学区房我可没建议,只能家长自己定。常规来讲是朝阳区,毕竟还有可能延续单校划片。但这也先咨询好吧,看俩牛校收不收。东城肯定是派位,买了房也未必进入目标中学,碰运气。海淀试试能否点招,但这就跟房子没什么太大关系了。

升值角度都差不多,溢价率基本一致。主要是炒学区房的年代快结束了,过两年就是最低谷期,很难说还能继续火爆。所以别太重视这些,还是先考虑孩子上学吧。应该是80的相对好一些,人朝的孩子太多了。这我也不太清楚,以教委的回复为准。

3、总之吧,注重面积就留宋家庄的,注重保值再留呼家楼的。学校的事儿我不敢说什么,咨询教委吧。

仅供参考。

二、

Q:

总价300万,纯刚需为了积分落户,目前看了天宫院的商品房(金融街融汇)小两居,和西红门的回迁房(理想家园)小两居,面积和单价都差不多,比较纠结买哪里?如果学区,上班远近都不考虑,单纯从保值增值来选应该选哪个?计划三五年之内都不住,最少持有十年。

我是沿着4号线考虑的,如果这个总价,选这个大兴区域可以吗?我这个需求,这个总价,还有别的地方推荐吗?顺便问一下,西红门的回迁房和瀛海的回迁房如果二选一怎么选?

A:

1、干嘛非跟回迁房较劲啊,又不是没有其他的选择了。如果是纯自住就无所谓,自己喜欢就行,跟搞对象似的,别人的评价不重要。但如果是注重投资,那最好选别人喜欢的,否则凭什么要求别人出高价?

打个比方吧,投资就像是招个员工,是要雇来赚钱的。那现在有两个备选,一个是小城市户口但全日制本科的,一个北京户口初中文凭的,在要求工资差不多的情况下,你选哪个?

2、反正如果是纯投资,单看产品性质的话就是商品房排第一,回迁房排最后,看自己注重什么了。天宫院板块也并不差,犯不上同为大兴的话非得选回迁房。

3、西红门和瀛海的回迁房,幻想捡漏儿呗。稳妥点儿就选西红门,赌一把就选瀛海。纠结这些意义不大,既然不是自住,非得从回迁房里选出能逆袭成豪宅的可能性不大。要不投资我吧,我都穷了多半辈子了,你觉得会继续穷下去呢,还是逆袭成下一个中国首富?

仅供参考。

三、

Q:

想在通州买套小户型自住,因以前买过一套,目前算二套了。手里资金有限,想买200万左右的小户型,不想贷款。中介推荐通州北苑的长城国际和北关6号线的商务型公寓。但看您之前给别人的回复中说到公寓不建议买,所以想听听您的建议,非常感谢!另外,顺义水色时光如何,有200万左右的,只是出行让我纠结。

A:

1、我不建议是出于投资升值角度考虑的,如果就是纯粹自住那就无所谓啊,反正也不想靠房子挣钱,买来自住就是了。只要不卖了套现或置换那就无所谓保值什么的,房住不炒。

2、长城国际也还行,世纪星城的三期,东西向的公寓,自住和出租都合适。就是升值稍微慢点儿,同时期同等价格的现在都6万单价吧,这里4万多点儿,略有落后。高租金是用升值慢换的,看自己重视什么了。

北关6号线,新光大?这就是纯商住了,那就更是自住和出租为主,其他也没什么说的。常规建议是要么就甭买,买了就甭卖了,也不好卖。看自己的需求吧。

水色时光,好多年没去过了,这地段儿就是自住为主,出行开车呗,地铁是甭惦记了,十年八年的没什么希望。这我不好评价,不熟,就看自己是否喜欢了。

3、这还是自己定吧,我一般只能从投资角度分析,这都是自住的,不好建议。或者以长城国际为主吧,好歹是70年产权。

仅供参考。

四、

Q:

我们夫妻是外地人要在北京买套刚需房子,目前看了大兴庞各庄和榆垡的新房,还有就是天宫院和黄村的二手房、其次看了丰台的红山郡二手房。因为我的预算有限,看的都是总价一样的,庞各庄和榆垡都是商品房的两居室,天宫院和黄村是电梯的一居,黄村还有没有电梯的老小区2居,丰台红山郡是电梯小两居。当然也希望章哥帮忙分析一下后期的涨幅嘛。

A:

1、这预算到底是多少啊?除了红山郡之外都是什么小区啊?我水平不行,猜不着。

2、简单说吧,如果预算不高,那注重自住就买新房,就算是限价房也能比二手的宜居,毕竟是新的。看看这地段儿都是比较偏远的,至于涨幅什么的就是赌一把吧,赢了皆大欢喜,输了长期站岗。不过之前这些年北京几乎没赢的,站岗的居多。

所以考虑好,确定是长期自住不轻易置换了再买。简单一句话就是天底下的好事儿不能什么都惦记着,北京不可能存在又便宜又宜居还升值好的房子。

3、注重保值就买天宫院的商品房,黄村老小区排序靠后。红山郡这种地段就别太考虑投资的事儿了,李嘉诚的话再复习一遍:房产的价值由什么体现,地段地段还是地段儿。

地段不能决定全部,但能决定大部分,之后再重要的就是产品性质。长辛店这地方本来就一般,又是拆迁安置房小区,自住项目,别期望值太高。这没必要分析什么涨幅,肯定落后就是了,没人会到这种地段花高价买安置房。既然你是图的价格实惠,就别幻想别人能出高价接盘,不现实。

天宫院的商品房都挺好,又靠着医药基地,之前这些年都没落后,和北部的差不多。房龄又都挺新,以后大概率还是这情况。

仅供参考。

五、

Q:

预算500w以内的房子。首套,主要考虑之后出租(以后要回南方)和增值保值用。希望位置一定要好,70年住宅,20年以内楼龄。不考虑学区,燃气有更好,没有问题也不是很大,最好是小两居,偏向朝阳区。这样的需求能找什么样的房子呢?有没有推荐的小区呢?

A:

1、70年住宅没有燃气的那就是公寓性质了,图什么呢?估计要租金高,是这意思吧。那就是地段好、租金高、房龄新,500万两居的意思就是房价不能贵,这要求够高的,十全十美。

2、地段好的凭什么价格低啊?500万两居,五环内的好地段儿就甭想了,这么傻的业主不太好找,还不如聊聊世界和平呢。朝阳区五环外合适的地方只有常营一带,地段算不错,谈不上多好,能买到小两居,不落后大盘的,算符合要求吗?

3、不好找,这要求甭说朝阳地段儿好的了,丰台都没戏,亦庄也没可能。其他的看看郊区吧,但租金又高不了。帮不上忙,有这房子我自己就买了,凭什么告诉你啊。提醒一下吧,以这种要求去找房,大概率会掉坑里。就这不在乎燃气一条就够了,中介肯定会推荐公寓的。

话不好听,仅供参考吧。

六、

Q:

我STSD,首付预算200万上下,月供可多贷,互联网从业者,工作在西二旗,未婚但近两年准备结婚。购房需求:1. 增值潜力大,能跑赢大盘。2. 城北,靠近望京或西二旗或两地中间。3. 希望楼龄新,尽量15年内的房子。4. 一居室也可,但要有改两居的潜力。

目前考虑中:

1、华贸城67平1居室,460万(板块好,楼龄新,有学区,但改两居显拥挤)。

2、回龙观北清云际旁边的建发珺合府87平,540万(板块潜力,面积大,但环境一般)

这两个盘您怎么看?或者有没有其他推荐的楼盘?

A:

1、期望值有点儿高了,不容易。心态放平和些吧,明显处在兴奋状态,小心被忽悠了。

2、华贸城460/67=6.8万。一般,板块确实好,但看这价格像是有多大帮助的吗?在全板块都跑赢大盘的情况下都能输,大概率有硬伤,否则不会这么便宜。

打个比方吧,如果某学生在全班都优秀的情况下他都长期不及格,指望着逆袭成学霸的可能性不太大。如果在大公司混到30多了还是个螺丝,很难说公司被收购了就能被重用,期望值别太高。

估计是华贸城的那些开间,在没有硬伤的情况下只能说普通,没借到板块太多的利好。或者说借到势了也就那样,已经很努力了,别太努着。在好板块里是不可能有洼地的,更不可能让刚需捡漏儿,中介早就自己买了。

3、建发珺和府,新房我不过多点评,容易惹麻烦。从价格看还行,在限价房里算不错的,比北清云际强多了,楼面价能基本保证不赔钱,那开发商理应注重质量。配建保障房也不是太多,3500平米吧,说的过去,应该影响不大。

规模小了点儿,短期无所谓,长期不算优势。其他没什么,从价格成本看算是倒挂,如果开发商注重质量的话就能算不错的。但也别期望值太高,毕竟是限价房,开发商就算增加了利润空间也会先往自己兜里揣,然后再考虑是否给买房人增加福利。既然所有人都知道这里能形成倒挂,那开发商会怎么做就得自己判断了。

4、总之,如果买新北苑的,估计也就是华贸城这种开间,是好板块中的普通产品,尽量买别带硬伤的。珺和府在理论上不错,考察好质量就行。

仅供参考。

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